Renégociation et rachat, deux opérations distinctes
La renégociation se fait auprès de votre banque actuelle. Elle aboutit à un avenant au contrat existant : le taux change, la mensualité ou la durée aussi, mais le prêt reste le même. Pas de nouvelle garantie à constituer, pas d'indemnité de remboursement anticipé, des frais d'avenant modérés.
Le rachat consiste à faire souscrire un nouveau prêt chez un concurrent, qui solde l'ancien. Il implique une indemnité de remboursement anticipé, la constitution d'une nouvelle garantie, des frais de dossier, et une nouvelle instruction complète.
La renégociation est plus simple et moins coûteuse. Le rachat obtient souvent de meilleures conditions, parce qu'il met en jeu la conquête d'un client. La bonne méthode consiste presque toujours à obtenir une proposition de rachat, puis à la présenter à sa banque.
Les trois conditions de rentabilité
La première est l'écart de taux. Un ordre de grandeur communément retenu situe le seuil de pertinence autour d'un point entre le taux actuel et le taux obtenable. En dessous, les frais absorbent le gain dans la plupart des configurations.
La deuxième est la position dans le tableau d'amortissement. Un crédit s'amortit de façon progressive : les premières années, la mensualité est composée majoritairement d'intérêts, et c'est précisément sur ces intérêts que porte le gain. Passé la moitié de la durée, vous remboursez surtout du capital, et baisser le taux ne produit plus grand chose.
La troisième est le capital restant dû. Les frais de l'opération sont largement fixes. Ils s'amortissent bien sur un capital important, et mal sur un solde résiduel modeste.
Ces trois conditions doivent être réunies ensemble. Deux sur trois ne suffisent pas, et c'est la cause la plus fréquente de renégociations décevantes.
Le calcul qui tranche, et le seul
Ne comparez pas des taux. Comparez deux coûts totaux restants.
Calculez d'abord ce qu'il vous reste à payer sur le crédit actuel : somme des mensualités à venir, assurance comprise, jusqu'au terme.
Calculez ensuite ce que coûterait le nouveau montage : somme des mensualités futures, assurance comprise, plus l'ensemble des frais de bascule.
La différence est votre gain réel. Il s'exprime en euros, pas en points de taux.
Déterminez enfin le point mort : au bout de combien de mois le gain cumulé dépasse-t-il les frais engagés ? Si vous envisagez de revendre avant ce point mort, l'opération vous fait perdre de l'argent, quel que soit l'écart de taux.
Les frais à intégrer, sans en oublier
Pour une renégociation, les frais d'avenant, généralement modestes et parfois négociables.
Pour un rachat, l'addition est plus lourde. L'indemnité de remboursement anticipé d'abord, plafonnée par la réglementation à six mois d'intérêts sur le capital remboursé, sans pouvoir excéder trois pour cent du capital restant dû. Les règles du remboursement anticipé fixent ce double plafond, et il faut vérifier ce que dit précisément votre contrat, certains prévoyant des exonérations.
Viennent ensuite les frais de dossier du nouveau prêteur, les frais de la nouvelle garantie, et le cas échéant les frais de mainlevée d'hypothèque si l'ancien prêt en était assorti. Ce dernier poste est le plus souvent oublié, et il est loin d'être anecdotique.
Le levier que l'on néglige : l'assurance
Sur un crédit ancien, l'assurance emprunteur est souvent le gisement le plus important, davantage que le taux lui même.
Elle se change aujourd'hui à tout moment, sans frais et sans date anniversaire, à la seule condition de respecter l'équivalence de garanties définie par la banque.
L'opération est plus simple qu'une renégociation, ne touche pas au contrat de prêt, et ne consomme aucun capital politique auprès de votre conseiller. Sur un profil jeune et non fumeur, elle produit fréquemment plus d'économies qu'une baisse de taux d'un demi-point.
Beaucoup d'emprunteurs devraient donc commencer par là, quitte à examiner la renégociation ensuite.
Ce que la banque regarde avant d'accepter
Une renégociation n'est pas un droit. Votre banque accepte si elle a intérêt à vous conserver.
Elle regarde la qualité de la relation : ancienneté, domiciliation des revenus, épargne confiée, autres contrats détenus. Elle regarde votre solvabilité actuelle, qui a pu évoluer favorablement depuis la souscription. Elle regarde enfin la crédibilité de votre menace de départ.
C'est pourquoi arriver avec une proposition de rachat écrite change complètement l'échange. Sans elle, la demande reste une sollicitation. Avec elle, elle devient un arbitrage économique que le conseiller peut défendre en interne.
La séquence qui fonctionne
Rassemblez d'abord vos données : tableau d'amortissement à jour, capital restant dû, taux actuel, coût de l'assurance en cours, et clause d'indemnité de remboursement anticipé de votre contrat.
Faites établir deux propositions de rachat chez des établissements concurrents, avec TAEG et coût total.
Sollicitez ensuite votre banque en présentant la meilleure, et demandez explicitement un avenant plutôt qu'un rachat.
Comparez enfin les trois scénarios par leur coût total restant, frais compris : ne rien faire, renégocier, racheter. Le détail du fonctionnement d'un crédit immobilier permet de vérifier que rien n'a été oublié dans le comptage.
Le choix qui suit l'acceptation
Une fois le taux abaissé, vous devez choisir entre deux usages du gain, et ce choix compte autant que la négociation.
Conserver la mensualité et raccourcir la durée maximise l'économie totale. C'est le choix le plus rentable, et le moins confortable.
Conserver la durée et abaisser la mensualité améliore le budget mensuel et le taux d'effort, ce qui peut être décisif si un autre projet est en cours.
Il n'y a pas de bonne réponse générale. Mais demandez systématiquement le chiffrage des deux, car beaucoup d'avenants proposent par défaut la baisse de mensualité, qui est la moins avantageuse en coût total.
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