L'assurance emprunteur est le poste où se joue la plus grosse économie d'un crédit immobilier, et c'est aussi celui qui décide si vos proches conserveront le logement. Ces deux enjeux ne vont pas toujours dans le même sens, et c'est pourquoi ce contrat mérite autant d'attention que le taux.
Un contrat qui protège deux parties
L'assurance emprunteur prend en charge tout ou partie des échéances lorsqu'un événement grave empêche l'emprunteur de rembourser : décès, perte totale et irréversible d'autonomie, invalidité, incapacité temporaire de travail, parfois perte d'emploi.
Elle protège la banque, qui récupère sa créance. Elle protège surtout le foyer, qui conserve le logement au lieu d'avoir à le vendre au pire moment.
Elle n'est pas juridiquement obligatoire, mais aucun établissement n'accorde de crédit immobilier sans elle. Elle fait donc partie du coût de l'opération, et elle entre dans le taux annuel effectif global.
Les garanties, et ce qui les distingue vraiment
La garantie décès solde le capital restant dû à hauteur de la quotité assurée. C'est la couverture socle, et la moins discutée.
La perte totale et irréversible d'autonomie joue lorsque l'assuré ne peut plus exercer d'activité et nécessite l'assistance d'un tiers pour les actes de la vie courante.
L'invalidité permanente, totale ou partielle, et l'incapacité temporaire de travail couvrent les situations les plus fréquentes en pratique, et ce sont elles qui séparent réellement deux contrats.
Le point décisif est la définition retenue pour l'invalidité. Une garantie qui indemnise l'incapacité à exercer votre profession vous protège réellement. Une garantie fondée sur l'incapacité à exercer toute activité professionnelle est bien plus restrictive, et elle explique une partie des tarifs les plus bas.
Viennent ensuite les exclusions. Affections dorsales et troubles psychiques sont les premiers motifs d'arrêt de travail : un contrat qui les écarte ne couvre pas le risque le plus probable. Le délai de franchise avant indemnisation et l'âge limite de couverture complètent l'examen. Un contrat dont la garantie cesse avant le terme du prêt laisse les dernières années sans protection.
La quotité, paramètre le plus lourd de conséquences
La quotité est la part du capital couverte pour chaque assuré. Pour un emprunteur seul, elle est de 100 %. Pour un couple, le total doit atteindre au minimum 100 % et peut aller jusqu'à 200 %.
Une répartition à parts égales est la moins chère et la moins protectrice : au décès de l'un, la moitié du capital est soldée, et le survivant continue de rembourser l'autre moitié avec un revenu de foyer amputé.
Une couverture à 100 % sur chaque tête solde la totalité de la dette et libère le logement, pour un coût approximativement doublé.
La bonne méthode ne consiste pas à raisonner en pourcentage mais à poser le scénario. Retirez du budget le revenu de la personne concernée, ajoutez les charges qui subsistent, retirez la part de mensualité prise en charge. Si le survivant peut assumer sans vendre, la quotité suffit. Sinon, elle ne suffit pas. Refaire le calcul en inversant les rôles révèle souvent une protection asymétrique là où la quotité était symétrique.
Deux effets techniques méritent d'être anticipés : la quotité entre dans le taux d'effort, puisque l'assurance y est incluse, et elle pèse sur le TAEG, donc sur le respect du taux d'usure.
Le libre choix du contrat
L'emprunteur n'est pas tenu de souscrire le contrat groupe de sa banque. Il peut présenter un contrat externe dès l'offre de prêt, et en changer ensuite à tout moment, sans frais ni date anniversaire.
La seule condition est l'équivalence de garanties, appréciée au regard des critères que la banque a définis à l'avance dans une fiche standardisée d'information. Ce document est le cahier des charges, et il est opposable : un refus doit désigner précisément le critère non respecté.
La banque dispose de dix jours ouvrés pour répondre à une demande de substitution. Elle ne peut pas facturer de frais, ni modifier le taux du prêt en réaction. Le contrat d'assurance emprunteur d'un crédit immobilier obéit à des règles publiques que l'on peut opposer sereinement.
Pourquoi l'écart de prix est si important
Deux mécanismes se cumulent.
La mutualisation d'abord : un contrat groupe applique un tarif moyen à une population large, si bien qu'un emprunteur jeune, non fumeur et sans risque professionnel y paie pour le risque des autres.
L'assiette de cotisation ensuite, souvent plus déterminante que le taux affiché. Un contrat calculé sur le capital initial maintient une cotisation constante jusqu'au dernier mois. Un contrat calculé sur le capital restant dû voit la sienne décroître avec l'amortissement.
Les profils qui gagnent le plus sont donc les emprunteurs jeunes, non fumeurs, en début de crédit. À l'inverse, un emprunteur présentant un risque de santé peut trouver le contrat groupe plus accueillant qu'une tarification individuelle : c'est l'un des rares cas où la délégation n'est pas la bonne réponse, et il faut le vérifier plutôt que le supposer.
Santé : ce qui n'a plus à être déclaré
Le questionnaire de santé et l'examen médical ne peuvent plus être exigés lorsque deux conditions sont réunies simultanément : une part assurée n'excédant pas 200 000 euros par personne, et un remboursement s'achevant avant le soixantième anniversaire de l'assuré.
Le mot important est simultanément. Une seule condition remplie ne suffit pas, et le plafond s'apprécie par assuré, en cumulant les encours de crédit immobilier couverts. La quotité joue donc directement sur l'éligibilité.
Lorsque le questionnaire s'applique, le droit à l'oubli dispense de déclarer certaines pathologies cancéreuses et l'hépatite C au delà de cinq ans après la fin du protocole thérapeutique, sans rechute. Une grille de référence, révisée régulièrement, recense par ailleurs des pathologies devant être assurées sans surprime ni exclusion, ou avec des majorations plafonnées.
Au delà de ces cadres, la convention Aeras organise l'accès au crédit des personnes présentant un risque aggravé de santé, avec un examen à plusieurs niveaux et un écrêtement des surprimes sous conditions. Elle ne s'applique pas d'office : il faut demander que le dossier soit étudié à ce titre.
Les erreurs qui coûtent le plus cher
Résilier l'ancien contrat avant d'avoir reçu l'avenant de la banque expose à une période sans couverture sur un crédit en cours.
Baisser les garanties pour atteindre un tarif fait disparaître l'économie au premier sinistre non couvert.
Oublier de reprendre la quotité d'origine lors d'une substitution déséquilibre la protection sans que personne ne le signale.
Comparer un tarif de première année d'un contrat dégressif avec la cotisation constante d'un contrat groupe donne une impression fausse : seul le coût total sur la durée fait foi.
Les articles de cette rubrique détaillent chacun de ces points, du calendrier de résiliation au choix de la quotité, en passant par les cas où le questionnaire de santé reste exigé.
